是物业服务费用由谁承担 村民被拆迁后从村庄住进小区，认为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触情绪，缺乏花钱买服务的观念。 三关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的建议 从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理工作的重点在制定完善政策健全体制机制上。因此，城中村拆迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用房有公共保洁有秩序维护有停车管理有设施维保有绿化养护有道路保养有维修服务“八个有”，打造环境美设施全服务优管理好的新型居民安置小区。 2规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则，“鼓励自治管理，引进专业管理”，即鼓励城中村或改制后的新经济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的要求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理公司合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管理实施主体。 3物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立之前，物业服务企业的聘请，根据《物业管理条例》第三章第二十一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主大会选聘物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由改造单位承担5－10年的物业管理费用。从有利于培养居民花钱买服务的意识出发，建议改造单位负担额度由全额负担到阶梯式退出，总体时间以6年为宜，前3年由改造单位全额负担，后3年逐步降低比例退出。负担方式可参照合疗个人费用的缴费方式，或采取住户先缴纳后报销的办法支付物业管理费用，以培养居民缴费意识，为今后收费打下基础。 4成立物业主管行政部门指导下的区物业协会。积极协助管委会完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。 5推行物业管理扶持政策。一是实行困难群众物业管理费用补贴制度，对困难群众的物业管理费用部分或全额补贴。二是实行物业服务企业财政扶持政策，对为城中村拆迁安置小区服务的物业管理企业在税收上给予减免，支持企业发展。 6强化社区基层组织的管理职能，充分发挥其综合协调优势，同时要适时组织引导小区业主做好业主大会业主委员会组建和换届改选工作，并加强对业主大会业主委员会日常工作的指导监督。 二〇一二年十月十五日 反映材料
1 依法责令xxx村城中村拆迁指挥部立即停止非法拆迁行为，并依法办理相关手续后再进行拆迁安置工作； 3 按照法定程序，公平公正的出具拆迁安置补偿方案，保障每一位被拆迁人的合法权利； 事实和理由： 非常感谢您在百忙中抽出时间来看我的材料。 另根据《郑州城中村改造管理办法》第五章第二十五条规定：城中村的拆迁安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。xxxx村城中村改造项目仅提供产权调换方式，其内容也不符合规定。 五拆迁安置补偿中存在着严重的不公平不公正现象，待遇差距天壤之别。 在此次拆迁中，我们几十户村民被排挤出来，理由是我们属于外来人口，不能和其他村民享受一样的待遇，我们的房子拆除不给予补 反映人： 年 月 城中村改造拆迁补偿安置合同 城中村改造拆迁补偿安置合同 棵，甲方每棵补偿300元，此项计人民币元； 4其它花草树木，不予补偿。 以上1--3合计人民币___________元。在甲方正式书面通知乙方拆迁时一次性支付。 庭院部分 此部分金额在乙方的《××市××区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》应退还地价一栏中已体现，在甲方正式书面通知乙方拆迁时一次性支付。 搬迁补偿费 一乙方在甲方通知其搬迁之日起30日内自行完成搬迁；第 二使用甲方提供的周转房的，则在甲方提供周转房之日起10日自行完成搬迁。 上述款项在甲方正式书面通知乙方拆迁时一次性支付。 临时安置补助费 1乙方选择现金补偿原有合法建筑面积的，甲方不予以支付临时安置补助费。 2甲方安排乙方拆迁安置过渡期计划为24个月，自乙方实际迁出，将被拆迁房钥匙交与甲方之日起计。 3由甲方提供乙方周转房的，周转房面积与乙方原有合法建筑面积相等的，甲方不支付临时安置补助费。 4甲方提供周转房不符合要求导致乙方不使用甲方提供的周转房的，在安置过渡期内甲方按乙方原有合法建筑面积，每月以20元㎡的标准向乙方支付临时安置补助费人民币____元。 甲方提供周转房不足乙方合法建筑面积的部分面积为____平方米，每月以20元㎡的标准向乙方支付临时安置补助费人民币____元。 5临时安置费每五个月支付一次，时间从乙方实际迁出，将被拆迁房钥匙交与甲方之日起计至甲方向乙方发出书面入伙通知书之日起15天内止。首期安置费在乙方向甲方交付被拆迁房屋钥匙之日时支付。
如乙方被拆迁房屋处于出租状态，乙方应与房屋承租人解除租赁合同关系或对房屋承租人进行安置，甲方不再另行给予该部分补偿，全部由乙方自行承担。 第四条：乙方应向甲方交纳的款项 一本合同第三条第一款第三项，乙方对剩余优惠报建指标选择产权补偿的，暂按小高层人民币1500元㎡计算，即为1500元㎡×_______平方米=人民币_______元在抽签结果公布后若乙方所抽幢号为高层住宅，则按1800元平方米结算。该款项在甲方发出入伙通知书后，乙方领取回迁房钥匙前一次性支付给甲方。 二本合同第三条第一款第四项，乙方对已批新建拆建房屋停建和未建的房屋选择产权补偿的，暂按小高层人民币1500元㎡计算，即为1500元㎡×_______平方米=人民币_______元在抽签结果公布后若乙方所抽幢号为高层住宅，则按1800元平方米结算。该款项在甲方发出入伙通知书后，乙方领取回迁房钥匙前一次性支付给甲方。 三根据《××市××区城中旧村房地产及附属物补偿核定表》，乙方应在签订本合同时一次性补交罚款及地价款人民币_______元。 第五条：搬迁 三乙方完成搬迁后，其被拆迁房和附属物以及基本生活配套设施即归甲方，乙方不得自行拆除房屋的门窗防盗网铁皮屋及水电等管线和设备，如有拆除或人为破坏，甲方将从补偿的现金中扣除相应的损失费。 第六条：奖励 在甲方与××村民委员会签订拆迁合同公告后的7个工作日内，乙方如与甲方签订本合同，甲方按乙方原有合法建筑面积以每平方米70元的标准予以奖励，此项计人民币______元。 上述款项在乙方签订本合同之日一次性支付。 第七条：回迁房的建设 一回迁房的位置： 二回迁房的质量保证 甲方所建的回迁房屋，必须经有关部门验收合格，符合国家建设标准和合同约定标准，才能交付给乙方使用。 甲方交付乙方使用的房屋，水电及排污设备完善，保修期按市建委有关规定执行。 三回迁房的装修标准 结构：框架结构； 层高：在规划部门许可的前提下，净高不少于2.8米； 外墙：贴高级瓷砖或高级涂料； 内墙：厅房墙面及天花刷环保乳胶漆；厨房卫生间贴普通瓷片到顶；天花刷环保乳胶漆； 地面：厅地面铺40×40㎝一级地砖，房厨卫生间地面铺30×30㎝一级地砖； 门：厅房厨装夹心板门，卫生间为普通塑胶门； 城中村物业管理标杆----上城物业 所谓的城中村，是指在城市化进程中，农村村落由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。
城中村是深圳历史的“活化石”，记录了历史文化宗族变迁人文风情等，像下沙黄氏重阳祭祖习俗下沙大盆菜宴沙尾村莫氏点灯礼等声名远播。 深圳“城中村”房屋产权多数属于个人，物业产权和业主构成非常复杂，导致物业管理维护和服务混乱；业主和使用人的比例严重失调，外来人口是本地户籍人口的十几倍，人口密度高，人员素质职业文化程度差距极大，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。 深圳市福田区对城中村管理状况进行大规模的整治行动始于二十一世纪初，主要模式是由原村落集体股份公司成立专业化物业管理公司或引进品牌专业物业管理公司对城中村进行规范化物业管理，改变城中村物业经营管理模式。 深圳市上城物业管理有限公司是深圳市最早实施城中村专业化管理的物业公司，早在1993年，上步实业股份公司就注册成立了物业公司。经过十八年发展，上城物业已经成为具有良好的品牌美誉度和200多万平方管理规模的品牌物管企业，以成功实现城中村专业化规范化管理而名闻遐迩，是深圳城中村专业化物业管理的标杆企业。 上城物业的历史渊源 上个世纪八九十年代，随着特区经济的高速发展，取消农村组织取消农民 1 户口提升城市管理成为深圳发展的需要。 其实在上世纪90年代初，上步村的电脑产业早已与闻名海外的北京中关村不相伯仲。这里集中的多是电子工业部的下属企业和科研院所创办的企业，除研发之外，这些企业更注重吸收国外信息和技术，注重技术的转移和制造，还致力于收录机彩电电子零组件等方面的制造。此时的上步村，云集了当时国内最多的电脑电子产业人才，企业集聚成片，城市化改造条件早已成熟。 1992年4月1日，由市区两级共同组建的试点工作组正式在上步村开展工作。试点工作组和村党支部村委会决定首先实行政企分开，先撤销村民委员会和村民小组建制，成立居民委员会，将原村里承担的社区管理职能转到居委会，各自然村的经济组织归属上步村企业公司属下各经济管理部。 农村城市化后公司的经济发展向哪里去 如何利用现有的资源来发展和培养自己的专业公司 如何在激烈的市场竞争中确保自有物业保值增值解决股民子弟就业的问题 建立自己的专业管理团队保证集体经济做大做强 上步总公司董事长林展强先生以及公司决策层在公司成立伊始，便审时度 2 势，很快把目光投向了房地产开发和与之配套的物业管理行业。在还不被大多数人认同的情况下，力主组建自己的物业管理公司。
实际上在城中村纳入城市范围之初，各村在原有的基干民兵连的基础上组建起治保会并逐步承担起治安维护的职能。但是由于外来人口的增加，村级治保会的职能由原有的治安维护逐步过渡到外来人口管理治安秩序维护环境卫生维护等职能，其沉重的费用负担基本由股份公司全部承担。在城中村整体拆迁改造之前，物业管理已经逐渐成为城中村规范化管理的必经之路。 而在上世纪90年代初，深圳物业管理行业刚刚起步，甚至并不被人看作一个独立的行业，物业管理商品消费意识还很淡漠，上步人创办物业公司不仅难以得到当地居民的理解和支持，甚至在工商管理部门的注册也一波三折。当时深圳也只有那几个大的地产开发商为了管理自己开发的物业才成立物业管理公司，农城化股份公司创办物业管理公司，这没有先例！ 没有先例，可以开创先例！深圳创办特区何尝有先例 上步村的农村城市化又何尝有先例 上步人还真不信邪。 1993年11月13日，上步总公司公司注资500万元成立了深圳市第一家由集体股份公司组建的全资子公司——深圳市上城物业管理服务公司规范化登记后改为深圳市上城物业管理有限公司，主要从事住宅区写字楼及其它用途物业的管理服务，提供清洁绿化保卫安全机电设备维修保养房屋租赁代理等综合管理服务，逐步展开了对上步公司物业的规范管理。 在物业管理行业的起步阶段，许多居民对自己的房产还要交纳物业管理费不理解，甚至有所抵触。为了争取上步居民的理解和支持，时任上城物业总经理的郑伟佳领着公司的骨干成员挨家挨户做业主的思想工作，直至得到大多数居民的 3 理解和支持。 从农民到居民，换了身份，更要换脑筋。上步股份公司董事会一班人深深地认识到，要办好物业管理公司，使之能在市场上立足发展，必须转变观念，在观念上创新，在创新中发展。公司放远眼光，决定让思想活跃观念求新求变的年轻人挑起上城物业管理公司的大梁。于是，20多名德才兼备的上步青年走马上任，成为上城物业管理公司的创业主力军。
在上步，有一条雷打不动的“村规”：每位青年都必须参加民兵应急分队，并“服役”2年。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵应急分队。应急分队实行部队军事化管理，通过军事训练理论学习国防教育等方式，培养锻炼年轻人成长成才。成立之初的上城物业管理公司除聘请少数业务骨干外，其经营班子和部门负责人几乎都“出身于”民兵应急分队。“深圳市第二届十佳青年”应急分队首任队长的郑伟佳担任了物业管理公司第一任总经理，几名副总经理都曾是民兵应急分队骨干。 这帮年轻人凭着在民兵应急分队磨练而成的闯劲拼劲，以及自强自立自信自律意识，边学边干，白手起家。公司实际上于1996年借助接管上步大厦为契机挂牌开始运营，由于管理团队缺乏专业知识，缺少管理经验，就主动请来福田物业管理公司加盟，共同管理上步大厦，在共同管理过程中学习经验，总结管理模式。经过不断学习和实践，通过专业化公司的“传帮带”，到1999年最终从福田物业公司手中全部接管了大厦的物业管理工作。上步大厦也先后被评为“广东省城市物业管理优秀示范大厦”“全国城市物业管理优秀示范大厦”。 由于以郑伟佳为核心以罗利安等人为骨干的这帮年轻人，一开始就以不服输敢想敢干的精神进行创业，将公司发展战略定位于高起点高标准高要求， 4 服务管理水准上定位于向万科中海等一流物管企业看齐，经过两届领导及上城物业人的共同努力，上城物业管理公司逐步走上了现代化专业化品牌化道路。 2003年罗利安升任物业公司总经理后，秉承上步人不断开拓进取的创业精神，进一步推进公司管理升级工程，将环保理念和职业健康安全理念融入公司文化之中。 上城物业管理公司在坚持专业化品牌化的同时，致力于走规模化经营之路，不断扩大其专业品牌的辐射力影响力。一方面积极向外拓展经营，大胆走出去承揽社会物业。通过参与市场竞争，先后取得了鹏丽大厦兴华苑小区和御景华城等物业管理权。另一方面，结合“城中村”改造，将“城中村”物业纳入专业化管理，改造一栋接管一栋，改造一批接管一批。时至今日，上城物业已经基本上将原上步村民分散的物业全部纳入专业化管理，管理范围覆盖了整个上步的“城中村”。 2004年上城物业管理公司取得国家二级物业管理资质，2008年取得国家一级物业管理资质，一举跻身深圳市物业管理品牌企业之列。 城中村管理典范创建 在城中村实施物业管理，与商品房住宅小区的物业管理相比较，最大的差异就在于物业基础条件的差异。
5 其 一基础设施不完善，消防设施不足。 由于历史的原因，所有的城中村不在城市规划范围之内，街巷布局杂乱无章，缺乏规划设计，市政配套建设严重滞后，水电设施排水管网消防设施等的布局杂乱横陈。再加上城中村配置的消防栓数量少而街巷道路狭窄，消防车辆根本无法驶入。一旦遇到火灾时，后果不堪设想。 二出入口众多，规格各异，管理难度大。 城中村在由乡村整体转入城市时，不少村民的楼房属于抢建私搭乱建，房屋质量堪忧外，还造成城中村联通外界的街巷数量众多，有的能通过车辆，有的则只能让路人通行。 三环境卫生设施设备欠缺。 由于城中村在整体配置环卫设备时缺乏全局观念，再加上缺乏后续管理，街巷路面排污井道等部分公共设施损坏现象严重，经常见到村内路面污水横流垃圾成堆老鼠白天到处游走蟑螂四散。 四外来人口无法控制，居住人员成分复杂，治安环境严峻。 由于城中村出租房价格低廉，吸引来数量众多的外来人员暂住。这些暂住人员的成分非常复杂，作奸犯科者隐于其间，也有通缉逃犯藏身其间。 五缺乏必要的安防硬件配置。 在城中村，有摄像头治安岗亭的不多;城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质职业文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗窃，偷盗车辆车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。而缺乏诸如24小时监控治安岗亭及其他硬件，则加大了治安防范的难度。 6 其六，村民素质参差不齐，商品意识差，缺乏物业管理观念。 城中村的居民，世代耕种谋生，文化素质不高，商品意识差，缺乏物业管理观念，在城中村推行物业管理服务，并向村民收取费用，收费难成了最大的问题。若收费率过低，则物业公司将难以维持盈亏平衡。而且，由于股份公司囊括五个自然村，不同村落因历史因素存在着不同的利益格局，收费标准和模式缺乏成熟的操作方式。 18年前，对于刚刚成立的上城物业来说，既没有先例可供借鉴，又面对城中村这个从未有人啃过的硬骨头，艰难程度，可想而知。 上城物业的年轻创业者们脚踏实地，因地制宜，根据股份公司实际状况，在公司组织方式和经营管理模式上进行了开天辟地的创新，采取了一系列扎实有效的管理策略，迅速开创出宏大的组织布局。
首先，上城人以上城物业总部为核心，建立办公室财务部品质部市场部工程部保安部等职能组织，统一品牌，统一经营，统一管理，使企业的经营管理占领战略制高点。公司制度的确立，为上步村物业管理事业发展奠定了制度基础和组织基础，这个颇有远见的制度创新和组织安排，后来的发展证明十分关键，是上城物业事业发展的最根本的出发点。而专业职能部门的设置则大大强化了物业管理专业管理组织能力和服务管理水平，是公司规范化高水平发展的组织保障。 然后，以原来的自然村落为单元，组建物业分公司，实施独立经营核算，以清晰的责权利分配模式建立起科学合理的总分管理模式。在收费方式上采取居民出一点，分公司承担一点，基层服务单位创收一点的模式。这种组织模式类似于物业管理项目的独立核算制度，基于谁交费谁受益的市场化基本原则，尽管和完 7 全市场化的商品房物业项目财务制度有所迥异，但核心的基本市场原则是相同的。 第三，采取旧有旧办法，新有新办法的差异化管理策略。在旧村落格局的城中村，以构建完善服务体系提升居民生活品质为宗旨，采取保本经营服务提升的管理策略，通过城中村安全环境设施硬件改造和服务体系软件建设相结合的方式，大幅度改善城中村环境安全设施管理服务水平，使城中村居民生活水平大大提高，令原村民的物业租赁经营收益率获得提高；在城中村改建项目，以建立与市场接轨的服务管理模式为目标，采取高端商品房物业管理模式，进行高端服务创建和品牌展示，形成公司市场外拓发展潜力。这种差异化管理策略，是城中村物业项目的管理各取所需，适应了不同类型物业产权模式和物业使用状态对不同物业管理服务水平的需求，也使公司能够在不同区域不同类型的物业之间实现不同的战略定位和价值功能，从而取得业主的广泛认同和良好的社会效益经济效益与品牌效益。 第四，明晰企业发展战略规划，确定了以股份公司自有物业经营管理为核心，以专业化市场化规范化高水准服务管理体系和知名物管品牌创建为目标，以落实总公司可持续发展，搭建居民就业骨干培养平台为基点，实施差异化市场竞争策略，择机进行资产投资，走上步特色的发展道路。 永无止境的创新 上城物业的历史，是城中村管理模式不断升级的历史，也是上城经营管理模式不断创新的历史。 1993年，上城人率先成立全国第一家以城中村管理为基础背景的物业管理公司，开始了一系列制度创新。
1996年，以上步大厦管理为开端，开创了全国第一个城中村物业公司管理甲级写字楼先河。1997年，上城物业管理的上步大厦成为第一个取得全国优秀示范大厦荣誉示范称号的城中村物业公司在管项目。1999年，在深圳物业管理行业第一波物业管理质量管理国际化标准体系建立和认证，成为全国第一个完成质量管理体系认证的成中村物业管理公司。2004年，上城物业成为全国第一家引进环保和职业安全管理理念，进行质量环保职业健康安全管理体系三合一认证的城中村物业企业。如果说1999年接管深圳市上步大厦，成为上城公司经营管理创新发展的19个里程碑，那么2005年接管赤尾旧村改造项目——御景华城，无疑已成为上城公司创新发展历程中的一个新起点。2005年初，由深圳著名房地产开发公司京基集团开发的26万平方米大型现代酒店公寓社区——御景华城隆重开盘，上城物业成为御景华城的“大管家”。如果说御景华城的接管和服务模式创新，那嚒上城物业只是接管物业类型上的创新。那嚒，也可以说，这是上城物业进一步创新品牌树形象，进而出村落境界，进而进社会化市场竞争的开端。此后上城物业开始大胆地走出去，接受社会物业，面向社会参与竞争。多年来，公司先后获得鹏丽大厦玉福大厦兴华苑光华园小区和基伍伟业厂房物业项目目的物业管理权。其中地处罗湖的兴华苑是一个老住宅区，引入上城物业的专业化管理后，小区面貌焕然一新，住户满意率达98%以上。光华园小区则は公开投标人方式を通じて取得した最初の外接楼盘。2008年至2008年，上城物业又成为深圳市第一家由集团股份组成的城中村物业管理公司取得国家一级资质的知名企业，十八年来，上城物业始终坚持走创新之路，在制度创新经营创新管理模式10式创新组织方式创新等方面充分体现了天底下的首创精神，并取得了卓著的经营业绩。此外，他们还将这种创新精神和理念应用于职工素质改造管理骨干培养和观念文化更新升级。一是观念创新打造精英团队。从农民到居民，换了身份，更要换观念。上城人深刻认识到，要办好物业管理公司，使其能在市场上立足发展，必须转变观念，在观念上创新，在创新中发展。上城物业成功发展的决定性因素之一，就是在公司决策层高瞻远瞩，大胆用人，放手一搏，让新的年轻人向上城物业发起挑战。20多名德才兼备的上步青年被委以重任，成为上城物业的创业主力军。
上城公司的成立和运作是高起点的，上步总公司遵循“扶上马，送一程”的原则，在公司成立之初不仅在财力和物力上予以大力扶持，更为公司配备了众多的优秀人才。在上城公司这个充满朝气和活力的集体中，锻炼和造就了一大批企业骨干。 上步股份公司决策层的高瞻远瞩，无疑给上城公司创造了生存发展的机遇和空间，而上城物业领导班子的精诚团结，开拓创新和无私奉献，更为上城物业十几年的发展，为深圳物业管理行业的壮大添上了色彩浓重的一笔。 经过十多年的发展，上城物业造就了一支优秀的专业化的管理团队，上城物业负责人班底几乎都“出身”于民兵应急分队。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵应急分队，其实行部队军事化管理，通过军事训练理论学习国防教育等方式，培养锻炼年轻人成长成才。“深圳市第二届十佳青年”上城物业首任总经理上步实业现任董事长郑伟佳就是应急分队首任队长，几名副总也都曾是民兵应急分队骨干。这批热血男儿凭着在民兵应急分队 11 磨练而成的闯劲拼劲，以及自强自立自信自律意识，边学边干，边干边学，逐步成长为现代化的企业管理精英人才。 与此同时，深知人才是竞争取胜法宝的上城物业注重面向社会选聘英才，逐步形成人才优势。十多年来，公司始终坚持“以人为本”的用人机制，任人为贤，广纳英才，通过对人才的开发和利用，人员结构日趋合理。截止2011年中，公司员工总计400多人，其中具有中高级职称技术人员31人，管理人员中大学本科和大专以上学历的占85%，物业管理人员和特殊工种人员持证上岗率均达到100%。 二是文化创新成就上城未来 物质资源是会枯竭的，唯有文化才会生生不息。 上城物业在长期的发展过程中已制订了一整套完善的运行机制和规章制度，形成了健全的运行机制，并通过全面详实的诊断，加上自然的沉淀，上城人提炼设计出自己的企业精神企业目标和企业口号。 上城目标：培养一流人才创造优质服务塑造知名品牌争当行业先锋。上城公司的奋斗目标是在物业管理领域，用一流的人才，优质的服务，一流的管理，建设成为一流的品牌企业，实现社会效益经济效益双丰收。 上城服务口号：尽心尽意尽善尽美。尽心尽意：用心做事用心待人用我们的真诚让业主满意；尽善尽美：不断改进，不断完善，力求完美。
为了进一步构建独具特色的企业文化，上城物业提出了《企业文化实施规划 12 纲要》，通过对企业文化的宣传和推广，上城人将逐步建立和完善自然明晰的公司文化理念，塑造上城物业特色文化，提升企业综合竞争能力，用上城特有的企业文化铸魂育人凝心塑形。 三是经营创新夯实企业发展根基。随着物业行业的竞争日益激烈和成本压力的不断加深，给上城物业的各项工作带来巨大的压力，面对严峻的形势，公司审时度势，及时调整经营策略，在巩固和稳定原有物业项目的基础上，进一步挖掘增收潜力，杜绝不必要的开支，稳步拓展多元化市场，并且通过严谨的市场分析，稳妥地投资低风险高收益的物业资产项目和金融投资项目，完善了企业资产结构，夯实了企业发展的基础，确保公司平稳发展。 创新，制造奇迹；创新塑造未来。上城人就是这样通过永无休止的创新，缔造出一个城中村物业管理企业专业化市场化品牌化的发展道路，同时，获取永续发展的不竭动力。 新上城，新战略 上城物业现任总经理罗利安是上城物业公司创新精神的新一代传承者，也是上城物业的创业元老之一。上世纪八十年代末，深圳经济特区发展方兴未艾，大学毕业任职中学教师的罗利安毅然辞职回村，成为村委会的得力助手。1996年上城物业开始管理第一个物业项目——上步大厦时，那时合作公司福田物业的项目经理现任深圳物管协会会长的曹阳前来挂帅担当统筹，罗利安作为上城物业的核心骨干，在上步大厦管理处担任副主任。七年后，这个当年的毛头小子成了上城物业的担纲者。 尽管上城物业领导层有所更迭，但是在林展强郑伟佳等前任领导带领下所 13 塑造的上城精神上城文化和上城战略依然坚持下来，上城物业的战略核心主线依然坚持下来，那就是确保股份公司主要资产——物业资产的保值增值和可持续发展，保障居民生活环境和居民就业骨干培养。在此基础上，上城物业的每次新突破，都是城中村物业管理经营管理模式的创新，是城中村物业管理质量的层进式提升。从物业公司注册的制度创建，到接管物业实施实质化物业运营；从旧村落环境的大幅度改善，到商品化旧村改造项目引进酒店式物业管理模式，从住宅物业管理模式完善到写字楼高科产业厂房管理，上城物业都是在总结城中村物业管理经验基础上，跨出新的步伐迈向新的台阶。 十八年过去了，上城物业逐渐形成了自身特色的产业结构。 一是股份经济体物业资产的租赁经营，承担着商业办公类物业的商业定位布局规划招商租赁日常经营业务。
二是物业服务管理，从旧格局村落物业管理到商品化旧村改造项目的物业管理；从旧村改造项目的日常物业服务，延伸到新城规划设计的前期介入顾问服务；从一般的物业服务，到设备设施管理；从住宅区物业管理，到高新企业综合物业后勤服务。物业服务产品体系日渐丰富和完善，品质管控体系日趋周密。 三是投资理财经营。上城物业在物业资产投资和金融产品投资领域完善了公司的资产结构和经营方式，投资收益率高达数十倍，取得了卓越的业绩。 如今，上城物业在股份公司的大力支持下，积极参与旧城改造项目前期介入服务，全程参与200万平方米旧城改造项目的规划设计，并拟参与旧城改造工程的全过程。除了为自己股份公司旧城改造提供前期物业介入顾问服务外，上城物业还为上梅林等股份实业公司提供物业顾问服务，从公司注册组织设计人员培训制度建设流程梳理模式建立，到资质审核升级企业文化品牌建设品质管控财务管控收费模式等方面进行顾问指导，甚至为其他股份实业公司提供旧城改造和设施完善土地存量功能规划物业资产租赁招商经营等也不遗余力地给予指导。 目前，上城物业通过对企业自身资源和社会市场环境的现实研究，制定了差异化市场竞争策略，将高科技企业的设备设施管理与物业后勤综合服务管理纳入公司的目标市场体系，针对目标市场积极开拓，去年上城物业公司通过招投标接管了基伍伟业项目，该公司座落在深圳市龙岗区坂田上雪科技工业城，是一家致力于通讯产品的研发与销售的高科技企业，其服务需求包括办公楼厂区员工公寓会所食堂等一揽子综合后勤服务。基伍伟业项目的取得，使上城物业在新市场发展战略实施的新成果，成为上城物业市场发展的新的里程碑。 昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见 一指导思想工作原则 指导思想 以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，昆明市九届四次全会确定的城市发展战略方针原则和总体要求为指导，推进我市“城中村”改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，提升城市品位，促进城市经济社会协调发展。 工作原则 1一村一策统筹发展。按照“市区联动以区为主”原则，区要根据被改造“城中村”的实际情况，着眼于保证居民居住水平不断提高，与促进区域经济发展紧密结合，充分调动基层组织的工作积极性，处理好集体经济的转型转性，充分考虑产业的优化布局与结构调整，制定对应的征地拆迁安置补偿标准和实施细则，报市城中村改造领导小组备案。
2创新机制有序推进。“城中村”改造工作要以创新机制完善政策提高效能为核心，探索切实可行的改造模式和机制，完善决策和执行体系，深化细化规章制度，强化管理措施，规范城市土地规划建设管理程序，使“城中村”改造工作走上法制化规范化的轨道，按照先易后难先急后缓，有计划有步骤地推进“城中村”改造工作有序开展。 4配套跟进维护稳定。推进“城中村”改造的同时，要积极跟进集体经济组织改制户籍转变劳动就业与社会保障体制改革，完善相关政策规定和实施细则，在加速推进城市化进程中确保社会稳定。 二土地征收原则 依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元/亩给予补偿。 通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿。 依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。 对国有企业的土地征收，除按25万元/亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施企业职工及家属的搬迁安置方案，做好此类企业的拆迁安置补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。 三建筑物拆迁补偿原则 筑物和附着物，按照国家省有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。 对于农村宅基地上的住宅，按照《通告》规定，按照建盖楼层不超过四层建筑面积不超过300平方米的原则进行补偿安置。 四征地拆迁安置补偿方式 “城中村”改造征地拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种方式进行。被拆迁人可以任意选择一种补偿安置方式。同时鼓励“城中村”改造工作参与各方，创新思路创新途径创新方法，创造具有可操作性的新的安置补偿方式和机制，为我市的“城中村”改造工作探索新的途径和方法。 货币补偿方式 1拆迁国有土地上的合法建，采取货币补偿方式的，按照评估结果确定补偿价格。 2集体土地上被拆迁农村居民宅基地非经济组织和非住宅建筑物选择货币补偿的，由拆迁人足额向被拆迁人支付征地拆迁补偿费。 3被拆迁人选择货币安置补偿方式的，被拆迁人自行解决安置房源。 产权调换方式 1住宅产权调换安置以分区定点定向限价限量的方式进行安置。在规定补偿面积标准内，按“拆一还一”方式进行安置，面积不足部分以货币方式补偿，面积超过部分按所超面积补差。 2对选择产权调换安置方式的被拆迁户的临时安置地，由被拆迁人自行解决。 3 拆迁人在与被拆迁人签定产权调换安置协议后，必须于24个月内向被拆迁人提供安置房源。 五其它补助
二〇〇八年四月十八日 解读城中村改造税收政策 作为昆明市改善民生的重大工程，城中村改造中涉及的众多税收政策出台。 个人补偿费 免征所得税 如市民王女士因城中村改造获得现金补偿8万元，扣除各种保险后，她当月收入为3000元。按我国现行税率计算，王女士当月需要交纳的税款为*40%-10375=22025元。如果补偿可在应纳税所得额中全额扣除，王女士当月则只需要交纳税款*10%-25=75元。 买安置房 超过补偿部分仍要交契税 据介绍，拆迁户申请新购房屋的契税减免税手续时，要向拆迁地的地税机关提供与实施拆迁的公司签订的拆迁补偿合同。税务机关按拆迁补偿合同载明的补偿金额确定契税减免金额。 企业搬迁收入 部分减免 如果企业因转换生产经营方向等原因，搬迁收入没有用于重置固定资产或技术改造，而用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余仍计入企业应纳税所得额。
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