但其他基础薄弱的二线和内陆三、四线单体城市项目数量基本保持在2-3

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原标题：任泽平：对预售制度的理性思考

1.当前停贷现象的深层原因：预售制度负面影响突出

总体来看，目前暂停贷款项目的比例相对较小，但应高度重视风险防范，避免风险升级。如果能及时采取考虑各方面的有效措施，推进二手房改革，房地产市场发展就能步入正轨。

停贷项目下的房地产企业大多是有违约风险的民营房地产企业，主要分布在河南、湖北、湖南等地。

从区域分布看，截至7月13日，停贷项目主要分布在河南、湖北和湖南。河南省有35个房地产项目，占全国的34%。湖北省和湖南省位居第二，有15个房地产问题，其余大部分省份，如江苏、江西、河北，基本上都存在不足5个个别现象。

就城市而言，河南、湖北、湖南的省会城市郑州、武汉、长沙是第一批停止融资的城市之一，分别有26、7、5个。在沈阳、南宁、昆明、合肥等其他二线城市，分别暂停3、3、2、2项贷款。但其他基础薄弱的二线和内陆三、四线单体城市项目数量基本保持在2-3。

从相关房地产企业的角度来看，它们大多是以前“爆炸”的民营房地产企业。当然，默认房地产企业的大部分项目仍在交付中。

总体而言，相关建筑主要是延时多年的建筑，是一种未达交付时间但资金不足难以恢复的建筑，反映出商品房预售制度的负面影响日益突出。

2.客观评价预售制度的优缺点：它做出了很大贡献，但现在已经过时了，缺点日益突出，需要改革

3取消预售制度是第二次住房改革的总趋势

我们曾经提出“房地产是最硬的泡沫，所以我们应该软着陆，避免硬着陆，用时间换取空间。”。改革需要决心和想法。短期内，立即废除预售制度是不现实的。目前，房地产企业资金紧张，将加大房地产企业的压力，以确保其他项目的顺利交付变得困难。从长远来看，如果能逐步废除商品预售制度，实现目前的房屋销售，不仅可以减少房地产企业的过度承诺和住房质量差的问题，而且有助于降低房地产企业的杠杆，这是人们的愿望，也是时代的必然趋势。

简而言之，如果废除先行销售制度，取代现有的房屋销售，开发商就不会被各种营销方法所迷惑，实现他们所看到的卓越产品的质量和完整性。这是对购房者最根本和实质的保障。这将大大提高开发商的施工质量，实现从不良资金中驱逐好资金。所有企业的本质都是善良、顾客导向。房地产也不例外。对于普通人来说，买房很重要。三代坏房子被毁，好房子就是幸福家庭。从这个角度看，取消预售制度，实施现有住房销售，是人民安居乐业、实现社会长治久安和企业健康发展的重要举措。

四是长短结合，促进房地产市场稳定健康发展

借鉴国际经验，预售制度需要受到严格的资本监管、分期付款、违约处罚措施的保护。否则，引发风险的可能性会对购房者不公平。短期内，风险防范 建立调控机制，加强资金监管，确保楼盘交割，保障民生是当务之急。长期而言，最好借此机会逐步废除预售制度，改为现有的房屋销售。

稳定房地产市场的短期措施：目前房地产复苏基础不牢固。各地应在“不买卖房地产”的前提下，继续根据本市情况实施相应的宽松和紧缩调整政策，促进房地产市场恢复信心，促进软着陆。

1适当降低人口流入地限购门槛，充分尊重大城市圈人口和产业集聚的客观规律。

3降低第一套和改良第二套首付比例，减轻需要人和需要改良人的首付压力，实现居民生活和宜居。

第一，推进城市群战略。通过对世界几十个国家一百多年人口迁移的研究，发现人口向大城市圈城市群的迁移和聚集是基本规律。人们随着这个行业而上升。

二是改革以常住人口增长为核心的“人地联动”，优化土地供应。

三是保持货币政策和房地产货币政策的长期稳定。

四是切实推进房产税试点。稳定增长是今年宏观经济的首要任务。今年内没有必要扩大房地产税制改革试点城市。未来，我们需要建立一个科学的经济模型来评估房产税的影响。