[2019年房地产行业分析]2019年9月房地产市场运行情况分析

业内人士表示，短期内，各地优化政策的节奏有望持续，政策效果可能进一步显现。叠加上年同期基数效用较高，全国商品房销售规模同比降幅有望继续收窄，市场情绪可能进一步恢复。随着专项贷款和纾困资金的积极落地，部分房企资本市场融资已经开启，预计保底交房情况将继续改善，有助于房企改善资金状况。房地产开发投资有望继续修复，叠加的高基数效用减弱，四季度投资同比减少或进一步收窄。

从上图可以看出，商品房销售面积降幅连续两个月收窄，商品房销售额降幅连续三个月收窄。

李表示，1-9月全国商品房销售额同比下降26.3%，降幅大于商品房销售面积的降幅，说明开发商降价的力度在加大，与调查一致。例如，广州将新房销售的价格下限调整为比预售价低20%，许多二三线城市的新项目增加了销售折扣。

华夏研究院指数事业部市场研究总监陈文静也指出，9月份各地政策优化步伐较78月份明显加快，叠加房企加大节奏和营销力度，市场活跃度有所提升。9月份，单月商品房销售面积和金额环比增加，同比降幅收窄，降幅分别比8月份收窄6.4和5.7个百分点。

陈文静认为，9月底，央行银监会财政部等部委继续释放利好政策。10月以来，多地跟进相关措施。中指监测显示，已有超过10个城市将首套房商业贷款利率下限下调至4%以下，包括武汉天津石家庄昆明贵阳等城市。降低房贷利率有利于降低购房成本，促进购房需求。目前政策效果略有显现。中指数据显示，10月国庆假期后两周，重点城市新房成交面积环比继续增长，同比降幅收窄。

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房企财务状况持续改善。

国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，同比下降27.2%；利用外资61亿元人民币，同比增长2.7%；自筹资金40568亿元，同比下降14.1%；和预付款37348亿元，同比下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，同比下降23.7%。

李指出，1-9月，全国房地产开发企业到位资金同比下降24.5%，降幅比1-8月收窄0.5个百分点。降幅连续两个月收窄，说明开发商资金面在好转。一方面有去年基数低的影响；另一方面，近期专项贷款纾困基金资产管理公司积极介入，开发商大力降价促销。与此同时，他们收紧了土地征用，并开始建设，帮助改善资本。

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李认为，1-9月，全国土地购置面积同比减少53.0%，比1-8月扩大3.3个百分点，连续16个月下降，且降幅继续扩大；新开工面积同比下降38.0%，连续14个月下降